GEBÄUDEAUFMAßE - FLÄCHENARTEN: WONHFLÄCHEN / GEWERBEFLÄCHEN
BESTANDSVERMESSUNG VON GEWERBEOBJEKTEN
Bei der Bestandsvermessung von Gewerbeimmobilien sind verschiedene Flächenarten von großer Bedeutung, die klar definiert und exakt ermittelt werden müssen. Diese Flächenarten dienen als Grundlage für Mietverträge, Kaufverträge, Bewertungen sowie auch für steuerliche und rechtliche Zwecke.
Bruttogrundfläche (BGF)
Definition: Die Bruttogrundfläche ist die Gesamtfläche einer Immobilie, einschließlich der Wände, Flure, Technikräume und anderen nicht direkt nutzbaren Bereichen. Sie schließt also auch die Wände und die äußeren Umfassungen der Gebäude mit ein. Relevanz: Diese Fläche ist wichtig für die Bewertung der Gesamtgröße eines Gebäudes und wird häufig im Zusammenhang mit der Planung von Neubauten oder größeren Umbauten verwendet.Nettogrundfläche (NGF)
Definition: Die Nettogrundfläche bezieht sich auf die Fläche innerhalb der äußeren Wandgrenzen eines Gebäudes. Sie umfasst alle Flächen, die für die Nutzung zur Verfügung stehen, jedoch ohne Bereiche, die ausschließlich für bauliche Funktionen genutzt werden (z. B. Wände, Stützen, Technikräume). Bei Gewerbeimmobilien umfasst sie typischerweise Büroräume, Lagerflächen und Verkaufsflächen. Im Gegensatz zur Nettoraumfläche schließt die Nettogrundfläche in der Regel nicht die Höhen der Räume ein, sondern betrachtet die Grundfläche auf einer bestimmten Ebene, wie etwa einem Stockwerk oder einer Etage. Sie umfasst somit die Fläche eines Raumes oder einer Etage ohne Berücksichtigung von Dachschrägen oder ähnlichen Einschränkungen. Relevanz: Diese Fläche wird häufig als Basis für die Mietberechnung verwendet, da sie den tatsächlichen Nutzraum widerspiegelt.Nettoraumfläche (NRF)
Definition: Die Nettoraumfläche bezeichnet die gesamte Fläche, die innerhalb eines Gebäudes für die Nutzung zur Verfügung steht, jedoch ohne Wände, Stützen und andere bauliche Elemente. Sie wird also innerhalb der Raumgrenzen (Wände und Stützen) gemessen und bezieht sich auf die „reinen“ Nutzflächen, die tatsächlich für die Nutzung zur Verfügung stehen.Misst die Fläche eines Raumes auf Grundlage seiner „inneren Nutzbarkeit“, unabhängig von der Raumhöhe. Sie berücksichtigt also nicht nur die horizontale Fläche, sondern auch die vertikale Nutzungsmöglichkeit (wie in einem Dachgeschoss mit Dachschräge). Sie umfasst alle Flächen eines Raumes, die für eine Nutzung vorgesehen sind, unabhängig von der Höhe des Raumes. Das bedeutet, dass auch ungenutzte oder nicht vollständig nutzbare Bereiche (z. B. Schrägen im Dachgeschoss) einbezogen werden, wenn diese für die Nutzung des Raumes relevant sind. Verwendung: Die Nettoraumfläche wird häufig in der Planung von Wohn- oder Gewerberäumen verwendet, um den verfügbaren Raum für die Nutzung zu bestimmen.Vermietbare Fläche
Definition: Die vermietbare Fläche ist die Fläche, die dem Mieter zur Verfügung gestellt wird und auf die sich die Mietberechnung stützt. Sie umfasst die Nutzflächen (z. B. Büros oder Verkaufsräume), aber auch anteilige Flächen wie Flure, Treppenhäuser und gemeinschaftlich genutzte Bereiche, die in einem Mietverhältnis miterfasst werden. Relevanz: Für die Mietberechnung und die Festlegung des Mietpreises ist diese Fläche entscheidend. In vielen Fällen wird sie als Grundlage für die Mietkonditionen genutzt.Nutzfläche (NF oder NUF)
Definition: Die Nutzfläche umfasst alle Flächen, die der Nutzung eines Gewerbebetriebs dienen. Sie kann in Unterkategorien unterteilt werden, z. B. in Büroflächen, Lagerräume oder Produktionsflächen. Nicht zur Nutzfläche zählen Flächen wie Technikräume, Aufzüge oder nicht genutzte Flächen. Relevanz: Diese Fläche ist besonders wichtig für die Bestimmung der tatsächlichen Nutzungseffizienz eines Gebäudes und dient auch der Planung von möglichen Nutzungsänderungen oder Umnutzungskonzepten.Verkehrsfläche
Definition: Verkehrsflächen umfassen alle Flächen, die der Bewegung von Personen dienen, also Flure, Treppenhäuser, Aufzüge und Zugangswege. Sie sind nicht direkt als Nutzfläche anzusehen, aber für die Planung und den Betrieb des Gebäudes unerlässlich. Relevanz: Bei der Bestandsvermessung und der Festlegung der vermietbaren Flächen muss auch die Verkehrsfläche berücksichtigt werden, insbesondere bei Mehrmieternutzungen oder großen Gewerbeimmobilien.Lagerfläche / Lagerräume
Definition: Diese Flächen sind speziell für die Lagerung von Waren oder Materialien vorgesehen und werden oft separat erfasst, besonders in Gewerbeimmobilien, die eine Kombination aus Büro- und Lagerflächen bieten. Relevanz: Sie sind häufig Bestandteil der Gesamtmietfläche, jedoch in der Regel nicht für alle Nutzungsarten gleichwertig. Die Mietkonditionen können je nach Art der Lagerfläche (z. B. kühl oder trocken) variieren.Technikfläche
Definition: Technikflächen umfassen Bereiche, die für die Unterbringung von technischen Anlagen wie Heizungs-, Lüftungs-, Klimaanlagen, Strom- und Wassertechnik vorgesehen sind. Diese Flächen sind für den Betrieb des Gebäudes wichtig, aber nicht direkt für die Nutzung durch den Mieter. Relevanz: Sie werden in der Regel nicht zu den vermietbaren Flächen gezählt, können jedoch bei der Gesamtbewertung der Immobilie eine Rolle spielen.Keller- und Dachflächen
Definition: Flächen im Keller oder Dachgeschoss werden ebenfalls oft als separate Flächenarten berücksichtigt. Während Kellerräume häufig für Lagerzwecke genutzt werden, können Dachflächen zusätzliche Potenziale für Ausbau oder spezielle Nutzung bieten. Relevanz: Diese Flächen werden oft separat aufgeführt, besonders wenn sie für gewerbliche Nutzung oder als zusätzliche Lagerräume relevant sind.Fassadenfläche
Definition: In einigen Fällen, insbesondere bei Verkaufs- oder Präsentationsflächen, wird auch die Fassadenfläche als relevante Größe betrachtet. Diese umfasst die Fläche der Gebäudeaußenwände, die für Werbeanzeigen oder Außenpräsentationen genutzt werden. Relevanz: Sie ist vor allem bei der Bewertung der Sichtbarkeit und Werbewirksamkeit von Immobilien von Interesse.BESTANDSVERMESSUNG VON WOHNGEBÄUDEN
Bei der Bestandsvermessung von Wohngebäuden wird der tatsächliche Zustand einer Immobilie erfasst, wobei präzise Flächenangaben eine zentrale Rolle spielen. Diese Vermessung ist nicht nur für die Verwaltung oder den Verkauf von Immobilien wichtig, sondern auch für die Berechnung von Mietpreisen, die Ermittlung des steuerlichen Werts und die Planung von Renovierungs- oder Umbauprojekten. Die Flächenarten, die hier relevant sind, unterscheiden sich leicht von denen in Gewerbeimmobilien, da in Wohngebäuden spezifische Vorgaben für die Berechnung der Wohnfläche existieren.WOHNFLÄCHE
Definition: Die Wohnfläche ist die Fläche, die gemäß der Wohnflächenverordnung (WoFlV) oder dem BGB für die Nutzung des Wohnraums zur Verfügung steht. Sie umfasst alle Räume, die zum Wohnen bestimmt sind, wie Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Bad und Flure. Einschluss: Sie schließt alle Flächen ein, die eine Raumhöhe von mehr als 2 Metern haben, sowie teilweise Flächen mit einer Höhe zwischen 1 und 2 Metern (z. B. Dachschrägen). Flächen mit einer Höhe unter 1 Meter sind in der Regel nicht teil der Wohnfläche.BRUTTO-GRUNDFLÄCHE (BGF)
Definition: Die Bruttogrundfläche ist die gesamte Fläche eines Gebäudes, einschließlich aller Wände, Balkone, Technikräume und anderen nicht unmittelbar für die Wohnnutzung vorgesehenen Flächen. Einschluss: Diese Fläche ist vor allem in der Planung von Neubauten oder bei der Genehmigung von Umbauten relevant, da sie die gesamte Größe eines Gebäudes angibt.NETTO-GRUNDFLÄCHE (NGF)
Definition: Wie bereits bei Gewerbeimmobilien ist die Nettogrundfläche auch in Wohngebäuden eine wichtige Kennzahl. Sie bezeichnet die Fläche innerhalb der Außenwände, ohne die baulichen Elemente wie tragende Wände, Treppenhäuser oder Technikräume. Einschluss: Sie stellt die Fläche dar, die für den tatsächlichen Raum genutzt werden kann.KELLER- UND DACHFLÄCHEN
Definition: In Wohngebäuden werden auch Flächen wie Kellerräume und Dachgeschossflächen berücksichtigt. Diese sind nicht immer Teil der regulären Wohnfläche, können aber eine zusätzliche Bedeutung bei der Berechnung von Flächen oder bei der Umnutzung (z. B. Ausbau eines Dachgeschosses) haben. Einschluss: In vielen Fällen werden Kellerflächen oder Dachflächen bei der Bestandsvermessung separat aufgeführt, insbesondere wenn diese für Wohnzwecke oder als Lager genutzt werden sollen.WIR SIND VOR ORT
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